Mudanças na Lei do Inquilinato. Bom para quem?

SOB O PRETEXTO DE MELHORAR A OFERTA DE IMÓVEIS NO MERCADO, A LEI, NA VERDADE, PRIVILEGIA OS ESPECULADORES.

Como está sendo encaminhada ao Presidente Lula, as alterações na Lei do Inquilinato (8.245/91), propostas no Projeto de Lei 71/07 do deputado José Carlos Araújo (PR-BA), e aprovadas no congresso, contém aspectos positivos e negativos, o que faz supor que pelo menos algumas partes serão vetadas.

Em caso de despejo, a ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Com isso, não fica mais valendo a apresentação de um simples requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida - algo que tem atrasado em mais de quatro meses as ações de despejo.

Fica adotado também o mandado único de despejo. Cai, portanto, a prática atual de dois mandados e duas diligências, entre outros procedimentos que atrasam o processo.


Entre as mudanças, estão a desobrigação do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador durante o contrato. Atualmente, a Lei do Inquilinato não trata do assunto, que vem sendo analisado com base no Código Civil. O fiador pode desistir da função, ficando apenas responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias depois de o locador ter sido notificado.

O proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial. Com isso, pretende-se dar mais garantias ao proprietário e exonerar a empresa fiadora que passe por crise econômico-financeira.

Em caso de divórcio ou morte do locatário, a nova Lei do Inquilinato cria regras para a manutenção ou substituição do fiador. Atualmente, a legislação não prevê essa possibilidade.



Positivo

Se aprovada, a nova lei cria a hipótese de retomada liminar do imóvel em caso de resistência à renovação com base em melhor proposta, além de evitar que manobras societárias permitam ao locatário transferir, indiretamente, a locação a terceiros.

Esses aspectos são positivos porque nova lei protege o proprietário e essa maior segurança pode aumentar a oferta no mercado. Estima-se haver cerca de 3 milhões de imóveis ociosos no Brasil, que não são locados por receio dos proprietários em ter problemas com inquilinos.

As novas regras provavelmente vão atrair donos de imóveis ociosos ao mercado de locação. Além disso, essa segurança estimula novos investidores neste segmento. O aumento da oferta provavelmente irá reduzir o valor dos aluguéis. Essa é a vantagem.

Negativo

Existem vários aspectos “leoninos”, ao meu ver, na proposta de alteração da Lei do Inquilinato.

Caso o contrato dispense garantias locatícias (caução, fiança, seguro), havendo atraso no pagamento do aluguel (ou acessórios) o despejo é sumário. Caso a locação seja garantida por um fiador e esse venha a pedir a sua exoneração (não quer mais ser seu fiador), você tem 30 dias para conseguir outro fiador ou então o despejo é sumário.

Ao final do contrato, quando é normal a prorrogação por prazo indeterminado, o inquilino fica em uma condição extremamente insegura, porque, a qualquer tempo, o proprietário pode propor um aumento do aluguel (e impor com base na proposta de terceiros) que, se não acatada pelo inquilino leva a uma ação com despejo sumário.

“Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, contados da intimação do locatário, por si ou por seu advogado, quando houver, na contestação, pedido de retomada fundado em melhor proposta de terceiro.”

O que significa “despejo sumário”? A liminar de desocupação dá 15 dias para o inquilino deixar o imóvel (contados a partir da notificação judicial). Em muitas situações, essa pode ser uma condição desastrosa. No mínimo gera uma insegurança muito grande para os inquilinos (e uma vantagem para os locadores na hora de impor um preço).

Mas, se você é locatário de imóvel residencial e bom pagador (e estável), é provável que essas alterações lhe tragam mais benefícios do que malefícios. Os contratos residenciais têm prazo mínimo de 30 meses e você tem a perspectiva de maior oferta e redução de preços. Além de não ser tão traumático eventualmente ter que se mudar, é possível que os proprietários se esforcem para ter você como inquilino.

Mas para os locadores de imóveis não residenciais ela é, no mínimo, injusta. Fica complicado para um comerciante desenvolver certas atividades sem a segurança de que vai continuar no mesmo lugar (muitos negócios dependem do ponto). Muitos que estão instalados há anos em um determinado local podem simplesmente falir se tiverem que mudar.

A ação revisional acontece no meio do contrato. O juiz tem a possibilidade de arbitrar 80% do valor pedido até que se discuta o mérito. “É uma situação absurda. No caso de um pagamento de aluguel mensal de R$ 10 mil, se o inquilino tentar negociar um aumento de 10% (R$ 11 mil) e o proprietário pedir uma renovação para R$ 20 mil, o juiz pode aceitar até 80%. Assim sendo, corre-se o risco de ver o valor passar de R$ 10 mil, para R$ 16 mil de uma hora para outra.

Além disso, o contrato de locação de imóvel não residencial não tem prazo mínimo. Profissionais autônomos, micro e pequenas empresas normalmente só conseguem contratos com prazo de 1 ano (muito pouco). O que já era ruim, ficará pior, porque a lei desequilibra a relação entre locador e locatário, dando muitos poderes ao primeiro.

Em Salvador, por exemplo, de onde vem o nobre deputado que propôs essa lei, José Carlos Araújo, há um enorme déficit de imóveis comerciais. Os locatários já estavam em desvantagem em relação aos locadores (na minha opinião um dos m2 mais caros do país, considerada a infra-estrutura disponível) em função da alta demanda.

Eu conheço um caso concreto de uma empresa multinacional que ocupava há anos uma sala em uma região nobre da cidade, sempre pagando em dia, sob um contrato de locação com prazo indeterminado, ao preço de R$ 8.000 mensais, mas que tinha uma infra-estrutura ruim. Eles não conseguiam um acordo com o proprietário para a renovação do contrato e assim terem a segurança para realizar uma reforma orçada em R$ 120 mil (paga por eles!). O proprietário argumentava que todos os imóveis dele estavam locados naquelas condições, havia muita procura e que se eles quisessem seria daquele jeito mesmo (ou então fossem procurar outro imóvel). Eles não conseguiram outro imóvel e acabaram fazendo a reforma, sem nenhuma segurança.

Com as alterações propostas na Lei do Inquilinato, casos assim, que demonstram a fragilidade do inquilino em relação ao proprietário, vão se agravar.

Além de inúmeras outras situações que talvez merecessem um outro tipo de tratamento. Eu vou citar um exemplo corriqueiro (acontece todo dia e no Brasil todo):

Aqui na Bahia é muito comum famílias oriundas de outros estados, normalmente em função do emprego do marido em uma das empresas do nosso pólo petroquímico. Digamos que uma família dessas mora em um apartamento locado, com contrato garantido por um fiador que é amigo do marido. O cidadão resolve trair a esposa, eles brigam e se separam de uma forma tempestiva, ficando a mulher, dona de casa, com os filhos no imóvel. O fiador resolve pedir a exoneração de suas obrigações. Essa família vai ser despejada (colocada na rua) muito antes que a justiça determine o pagamento da pensão que os sustente.

Não estou querendo dizer com isso que o proprietário deva ser o responsável por situações como essa e muito menos que a sociedade seja permissiva com caloteiros. O Estado tem meios para tornar essas relações mais justa e equilibradas. O Seguro Aluguel através da Caixa Econômica poderia resolver melhor esses problemas.

Mas não é o caso em questão. Sob o pretexto de melhorar a oferta de imóveis no mercado, e supostamente provocar um benefício coletivo, a lei, na verdade, privilegia os especuladores. Quantos brasileiros têm dinheiro suficiente para, além de ter um segundo imóvel, deixa-lo parado?

Talvez fosse mais justo taxar pesadamente os imóveis desocupados, criar mecanismos de seguro (financeiro) à locação e, ao mesmo, tempo reformar o judiciário, que é o grande responsável pela morosidade em resgatar direitos, de ricos e pobres, inquilinos e locadores.

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Vale ler!

Oito da noite, numa avenida movimentada.
O casal já está atrasado para jantar na casa de uns amigos.
O endereço é novo, bem como o caminho que ela consultou no mapa antes de sair.
Ele conduz o carro.
Ela orienta e pede para que vire, na próxima rua, à esquerda.
Ele tem certeza de que é à direita…
Discutem.
Percebendo que além de atrasados, poderão ficar mal-humorados, ela deixa que ele decida.
Ele vira à direita e percebe, então, que estava errado.
Embora com dificuldade, admite que insistiu no caminho errado, enquanto faz
o retorno.
Ela sorri e diz que não há nenhum problema se chegarem alguns minutos atrasados.
Ele questiona: – Se tinhas tanta certeza de que eu estava indo pelo caminho errado, por que não insistiu um pouco mais?
Ela diz: – Entre ter razão e ser feliz, prefiro ser feliz!!! Estávamos à beira de uma discussão, se eu insistisse mais, teríamos estragado a noite!

MORAL DA HISTÓRIA:

Esta pequena história foi contada por uma empresária, durante uma palestra sobre simplicidade no mundo do trabalho. Ela usou a cena para ilustrar quanta energia nós gastamos apenas para demonstrar que temos razão, independentemente, de tê-la ou não. Desde que ouvi esta história, tenho me perguntado com mais freqüência: ‘Quero ser feliz ou ter razão?’
Outro pensamento parecido, diz o seguinte:
‘Nunca se justifique. Os amigos não precisam e os inimigos não acreditam’.

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Operação “built-to-suit”

Operação “built-to-suit"

Vem crescendo no Brasil o número de operações imobiliários do tipo “built-to-suit”. Ela consiste de um contrato no qual uma das partes compromete-se a adquirir um terreno, a nele construir um determinado prédio ou empreendimento que será locado à outra parte. A parte que adquire o terreno, constrói o empreendimento de acordo com os interesses da outra parte, que irá posteriormente locá-lo. Esse é o traço que caracteriza o contrato: o fato de o terreno e a construção que nele será feita atenderem, de forma especial no que se refere à localização e características, a parte que posteriormente irá locá-lo. Outros elementos podem ainda ser agregados tais como a opção de compra do empreendimento do locatário e a possibilidade de os recursos advindos da locação do empreendimento darem lastro à emissão de valores mobiliários. A principal vantagem dessa operação é que cada parte atende seu interesse sem se desviar do foco de seu negócio: a parte que adquire o terreno e constrói o empreendimento geralmente pertence ao ramo imobiliário e/ou de construção civil e a parte que loca o empreendimento geralmente pertence ao ramo do varejo e irá se beneficiar de um empreendimento feito sob medida para atender as suas necessidades. Mas o sucesso da operação depende da correta compreensão de sua natureza jurídica. Como se depreende das suas características, não se trata, propriamente, de um contrato típico de locação regulado pela Lei n.º 8.245/91, que possui índole protetiva ao locatário. Não há, no Direito brasileiro, disciplina jurídica específica a essa operação. Ela contém elementos de diversos contratos típicos - como o contrato de empreitada e o de locação -, mas não se resume a nenhum deles. Trata-se de um contrato atípico cuja celebração é autorizada pelo artigo 425 do Código Civil no âmbito da autonomia privada dos particulares. Daí que não se pode interpretá-lo, a princípio, de acordo com a lei de locações cuja índole protetiva não se coaduna com a operação de “built-to-suit”, que ordinariamente é utilizada por duas empresas que formalmente encontram-se em pé de igualdade na contratação. Por não encontrar regulamentação em nenhuma lei especial, é o Código Civil que disciplina genericamente, seja a celebração do contrato (aplicando-se, nesse ponto, as mesmas regras atinentes à celebração dos contratos em geral),ou sua execução e extinção (vigorando, nessa sede, por exemplo, o princípio da boa-fé que deve presidir as relações jurídicas em geral). É nesse contexto que o Poder Judiciário, quando suscitado a apreciar as operações de “built-to-suit”, deverá analisar o contrato e apurar a exata extensão da relação jurídica dele decorrente entre as partes contratantes.

Querendo investir em Operações “built-to-suit”? Temos clientes interesados tanto na parte locadora quanto na locataria! Entre em contato que temos o melhor negócio para você!!!

Bruno Sagas Lopes (48) 8441-1111 ou bslcorretor@yahoo.com.br

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Você é um bom líder? Será?! Tomara que sim!!!

Você sabe por que os gansos selvagens voam em formato de delta? Essa configuração é a que permite o melhor aproveitamento do ar. Assim o grupo gasta menos energia e consegue manter o vôo por mais tempo. Quando o que está na ponta da flecha se cansa, passa para a última fileira. A explicação científica do comportamento das aves é um exemplo perfeito para ilustrar como liderança e trabalho em equipe andam de mãos dadas. Essas mesmas atitudes estão sendo cada vez mais requisitadas e valorizadas até para quem trabalha nas mais renomadas empresas.

Ser um líder não é simplesmente dar ordens de qualquer maneira, sair gritando aos quatro ventos e ser grosseiro. Líder é aquele que sabe orientar a equipe para seguir a direção correta. É aquele que sabe motivar as pessoas para alcançar o objetivo com planejamento, organização, disciplina e criatividade. Assim como cada um dos gansos selvagens que experimentam a sensação de liderar os demais, cada pessoa tem a mesma capacidade. Duvida? Pense em uma situação qualquer da sua vida em que já teve de tomar uma decisão. Fazemos isso a todo momento - para o bem ou mal. E uma das características da liderança é a capacidade de tomar decisões.
Uma vez, colocaram seis pessoas dentro de um bote e somente um remo. Não demorou muito e um deles logo teve a iniciativa de dar as ordens para os demais remarem até atingir o outro lado do rio. O curioso é que mesmo depois que o primeiro líder foi retirado do bote, uma segunda pessoa teve a mesma iniciativa de liderar os demais que estavam no bote. Essa experiência real mostra que a liderança faz parte da vida de cada um de nós.

O que um líder deve ter?

Metas
“Líder” e “Liderança” são palavras geralmente confundidas. O líder é o jardineiro. A liderança o jardim. O líder cria líderes e organiza equipes para liderar e entregar resultados. O líder precisa criar ambientes de liderança e obter resultados a curto prazo enquanto constrói o futuro.

Postura
Dizem que somos a imagem que mostramos aos outros. Sendo assim, o que destrói a liderança é a falta de postura no dia-a-dia. Cumprimentar os colegas de trabalho, valorizar quem merece e ter um discurso coerente com o próprio estilo de vida são as características de um verdadeiro líder.

Humildade
A liderança, se aprende com a humildade, a partir das coisas simples. Um líder sabe que é a equipe inteira que realiza, e não só ele. Por isso, sabe valorizar as pessoas e respeitá-las.

Esforço
Para liderar, a pessoa tem de saber realmente assumir a liderança. Para isso, o aprendizado precisa ser constante. “Um líder é 2% de talento e 98% de esforço”.

Superação
“As pessoas que dão certo têm claro quais são suas falhas, o que precisa ser melhorado, onde querem chegar e o que é necessário para que isso aconteça”. É fundamental que as empresas analisem seus pontos fortes e fracos. “O mundo atual exige que as pessoas tenham capacidade de liderança. É preciso liderar o chefe, o colega e até nós mesmos”.

Sonho
Uma pessoa vitoriosa consegue superar as adversidades e aprender com elas. Manter a esperança enquanto enfrenta as dificuldades da vida é fundamental. “Tudo é uma questão de sonhos. O líder ajuda as pessoas a sonharem”.

Motivação
Os grandes líderes são, antes de tudo, seres humanos e não máquinas programadas para gerar resultados. “A maioria das pessoas projeta a felicidade para o futuro e se esquecem que é preciso ser feliz todo dia. Tenham ousadia, amem muito e nunca abandonem seus sonhos, se você não tem sonhos você não tem nada”.

Dicas de ouro

Respeite seus colegas de trabalho

Não dê seus sonhos para os outros realizarem. Faça-os acontecer você mesmo

Missão, visão e valores são essenciais para um plano de liderança

Use listas e anotações para organizar o seu tempo e compromissos

Aprenda a ouvir mais. O líder sabe entender as pessoas

Analise a própria realidade e primeiro dê atenção ao que é mais importante

Trabalhe em equipe

Valorize as pessoas com potencial

Assuma a liderança e as responsabilidades

Saiba escolher as pessoas para trabalharem com você

Seja flexível. O líder tem de ter várias maneiras de agir

Afaste-se de pessoas negativas

Não esqueça de ser feliz!

Excepcionais negócios a todos!!!

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#RIO2016

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Um ensinamento!

O velho Mestre pediu a um jovem triste que colocasse uma mão cheia de sal em um copo d’água e bebesse.
Qual é o gosto? – perguntou o Mestre.
Ruim – disse o aprendiz.
O Mestre sorriu e pediu ao jovem que pegasse outra mão cheia de sal e levasse a um lago.
Os dois caminharam em silêncio e o jovem jogou o sal no lago.
Então o velho disse:
- Beba um pouco dessa água. Enquanto a água escorria do queixo do jovem o Mestre perguntou:
- Qual é o gosto?
- Bom! disse o rapaz.
- Você sente o gosto do sal? perguntou o Mestre.
- Não disse o jovem.
O Mestre então, sentou ao lado do jovem, pegou em suas mãos e disse:
- A dor na vida de uma pessoa não muda. Mas o sabor da dor depende de onde a colocamos.
Quando você sentir dor, a única coisa que você deve fazer é aumentar o sentido de tudo o que está a sua volta. É dar mais valor ao que você tem do que ao que você perdeu.

Em outras palavras:
É deixar de Ser copo para tornar-se um Lago.



* Somos o que fazemos, mas somos principalmente o que fazemos para mudar o que somos.

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Parceria, um "BEM" nescessário

Os negócios imobiliários, ou seja, o conjunto de atividades à disposição dos profissionais que atuam com imóveis, nas médias e grandes cidades, é muito amplo. Corretores e escritórios imobiliários podem comercializar (comprar e vender), alugar, administrar, empreender (incorporar, construir), reformar, dar consultoria, cuidar de documentação e atuar em marketing, planejando e promovendo empreendimentos.
Por outro lado, é grande também o número de imóveis disponíveis no mercado: imóveis residenciais (do popular ao altíssimo padrão), imóveis comerciais (salas, conjuntos, salões, galpões, armazéns), imóveis industriais, pontos comerciais em ruas e shoppings, imóveis de lazer na praia e campo, terrenos e áreas para empreendimentos, flats, imóveis rurais... A variedade é enorme.
Com o advento da Internet, então, se abriu a possibilidade de atuar em várias regiões do país.
Com esse mercado cheio de oportunidades, por que não compartilhar negócios, estabelecendo e formalizando parcerias? Isso poderia muitas vezes reduzir custos e aumentaria exponencialmente o número de negócios fechados e também os lucros e os rendimentos de todos os profissionais.
É preciso estabelecer “normas” e procedimentos, claro. É necessário abandonar a mentalidade do “lucro fácil” e da “esperteza”. É imprescindível aprender e exercitar padrões de comportamento ético.
Assim, ganha o cliente comprador, ganha o proprietário, ganham os profissionais da intermediação, ganha o mercado imobiliário, que se amplia e se intensifica, e ganha a sociedade e a economia do país.

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